Comprendre la Loi Pinel en 2 minutes

Loi Pinel : Où ? uniquement en zones tendues.

L’avantage fiscal Pinel est désormais restreint aux secteurs dits tendus, soit les zones A bis, A et B1 du dispositif. Il s’agit notamment de la partie agglomérée de l’Ile-de-France, de la Côte d’Azur, du Genevois français et des métropoles de plus de 250.000 âmes. Sur ces secteurs, le Pinel court jusqu’au 31 décembre 2021. Les zones B2 et C ne sont plus éligibles à cet avantage fiscal depuis le 1er janvier 2019. Seuls les investisseurs qui ont signé leur avant-contrat avant cette date et qui signeront l’acte authentique devant notaire pour le 15 mars 2019 peuvent encore en profiter. Le Pinel est un avantage fiscal dédié à l’investissement locatif dans l’immobilier neuf.

Loi Pinel : les montants :

• 12 % du prix sur six ans, toujours dans la limite du double plafond de 5.500 €/m² et de 300.000 €. Dans ce cas, le montant à déduire de votre feuille d’impôts atteint au maximum 36.000 € (6.000 € par an pendant six ans).
• 18 % sur neuf ans soit un montant maximum de 6.000 € par an pendant neuf ans pour un total de 54.000 €. Le plafond de calcul reste fixé à 300.000 € et à 5.500 €/m². Si vous avez choisi au départ de louer durant six ans, vous pouvez parfaitement passer à neuf ans si vous le souhaitez. Attention : la démarche inverse n'est pas possible. Si, au départ, vous vous engagez sur neuf ans et que vous sortez du Pinel au bout de six ans, le fisc remettra l'avantage en cause (requalification).
• 21 % sur douze ans, calculés dans la limite d’un plafond de 300.000 €. Pendant les neuf premières années, la déduction atteint 2 % par an, soit 6.000 €, pour un total de 54.000 €. Les trois dernières années, le taux de la déduction est ramené à 1 % par an (3.000 € si l'on se base sur un montant d'investissement de 300.000 €). L’avantage fiscal s’élève au total à 63.000 €. Les bases de calcul sont inchangées. 

Pour en profiter, l’investisseur doit respecter des plafonds de loyers et de ressources du locataire. Ils sont inférieurs de 10 à 20 % par rapport aux loyers du marché libre, ce qui est largement compensé par les économies d’impôts. Dans de nombreuses villes, les loyers libres sont proches voire très proches des plafonds Pinel

 Loi Pinel et niches fiscales.

Le dispositif Pinel est concerné par le plafonnement des niches fiscales à 10.000 € par an. Si vous achetez un logement de 200.000 €, vous déduirez chaque année pendant neuf ans la somme de 4.000 € par an. Il vous restera 6.000 € pour profiter d’autres déductions fiscales.

Loi Pinel : conditions

• « rien que du neuf ». Vous devez acheter un ou deux logements neufs par an, qu’il s’agisse d’un appartement ou d’une maison. Pour reconnaître ce type de bien, c’est simple : ils sont vendus sous le régime de la TVA immobilière à 20 %. Alors que l’ancien, lui, est soumis aux droits de mutation à 5,80 %. Notez que certains logements anciens sont éligibles au Pinel à condition d’avoir été refaits à neuf et d’être vendus en TVA immobilière.
• Location obligatoire. Le Pinel étant réservé aux investissements locatifs dans le neuf, vous devez, pour profiter du dispositif, louer le logement à titre de résidence principale du locataire pendant six, neuf ou douze ans. Vous avez un an à compter de la date d'achèvement pour trouver un locataire. Si vous ne respectez pas cet engagement de location, vous devrez rembourser le fisc.

Pinel : quel locataire ?

• Pour profiter de l’avantage fiscal, vous devez louer à des locataires dont les revenus ne dépassent pas certains plafonds. Une condition qui n’en est pas vraiment une puisque le dispositif est ainsi fait que plus de 80 % des Français correspondent à ce critère.

• Louer en famille, c’est permis ! Avec le Pinel, vous pouvez louer le logement à l’un de vos ascendants ou de vos descendants à condition qu’ils soient détachés de votre foyer fiscal. Une possibilité qui n’existait pas avec l’ancien dispositif Duflot. Votre locataire familial (un enfant par exemple) doit satisfaire aux conditions de ressources définies par la loi Pinel.